預計“十二五”期間以至2020年我國城鎮住宅投資仍將保持較快增長(cháng)

預計“十二五”期間以至2020年，我國城鎮住房建設投資仍將保持較快增長(cháng)，城鎮住宅投資在GDP中所占比重將在2020年左右達到峰值；我國城鎮住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右，對經(jīng)濟增長(cháng)的平均貢獻率約為13%，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。

國際經(jīng)驗表明：住房建設投資與經(jīng)濟發(fā)展水平之間呈現倒U型關(guān)系

住房建設投資在GDP中的比重，是對不同國家住房投資規模進(jìn)行比較時(shí)的常用指標。世界銀行對全球近40個(gè)國家的經(jīng)驗研究表明，住房建設投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟發(fā)展水平之間呈現倒U型關(guān)系。人均GDP在8000美元左右時(shí)，住房建設投資在GDP中的比重達到峰值，為8%左右。Kim(2004)對韓國的研究以及我們對日本的統計分析，同樣驗證了這一關(guān)系。

　　從Kim對韓國1970~2002年間住房建設投資與經(jīng)濟發(fā)展的研究結果來(lái)看，韓國在人均GDP達到8000美元左右(1993年的經(jīng)濟發(fā)展水平)時(shí)，住房建設投資占GDP比重達到峰值，為8.9%。這一階段，韓國完成城市化快速進(jìn)程，城市化率為76%。

　　我們對日本1960~2005年住房建設投資與經(jīng)濟發(fā)展水平的統計分析表明，日本住房建設投資/GDP在1973年達到峰值9.1%，當時(shí)，日本的人均GDP水平在8000美元左右，城市率約為73%。

　　住房建設投資與經(jīng)濟發(fā)展水平之間所表現出的規律性關(guān)系，可以為分析我國住房建設投資的發(fā)展趨勢提供參考。

我國城鎮住宅建設投資發(fā)展現狀

1991~2009年我國城鎮住宅投資年均實(shí)際增長(cháng)18.4%。20世紀90年代以來(lái)，我國城鎮住房建設取得較快發(fā)展。1991-2009年，我國城鎮住宅投資年均增長(cháng)23.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際年均增長(cháng)18.4%，與同期城鎮固定資產(chǎn)投資增速(18.2%)接近，比同期GDP增速高7.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅投資的波動(dòng)幅度高于固定資產(chǎn)投資和GDP的波幅。

1991~2009年我國城鎮住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%。1991~2009年間，我國城鎮住宅投資在城鎮固定資產(chǎn)投資中所占比重在18%左右，2004年以來(lái)該比重呈下降趨勢，2009年城鎮住房投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重降為15.7%。這一期間，我國城鎮住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%，該比重自2000年以來(lái)呈持續上升趨勢，由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資/GDP約為7.2%。

1991~2009年我國城鎮住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的平均貢獻率為7.8%，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從城鎮住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻來(lái)看，1991~2009年我國城鎮住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的平均貢獻率為7.8%，其中，1998~2009年的平均貢獻率為9.2%，在1998年和2009年經(jīng)濟復蘇過(guò)程中，城鎮住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率在20%左右。同時(shí)，城鎮住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的百分點(diǎn)數在1991~2009年間平均為0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，1998~2009年的平均拉動(dòng)點(diǎn)數為0.9個(gè)百分點(diǎn)，同樣，在1998年和2009年經(jīng)濟復蘇過(guò)程中，城鎮住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的點(diǎn)數高達1.6個(gè)百分點(diǎn)。

預計“十二五”期間以至2020年我國城鎮住宅投資仍將保持較快增長(cháng)

　　首先，我們認為，我國城鎮住宅投資/GDP將在2020年左右達到峰值12.1%。我們利用1991~2009年城鎮住宅投資、GDP、人均GDP數據，檢驗我國住宅建設投資與經(jīng)濟發(fā)展水平之間的關(guān)系，模型估計結果顯示：

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%，DW=1.0)式中，SHTO代表城鎮住宅投資/GDP，GDPPER代表人均GDP水平，單位為萬(wàn)元人民幣。模型具有較好的擬合效果，擬合優(yōu)度為89%。

　　模型估計結果告訴我們，與世行的經(jīng)驗發(fā)現類(lèi)似，隨著(zhù)經(jīng)濟水平的發(fā)展，我國城鎮住宅投資/GDP的變化也表現為倒U型曲線(xiàn)。當人均GDP超過(guò)60000元(2009年價(jià)，折合美元計約為9000美元)時(shí)，城鎮住宅投資/GDP達到峰值為12.1%，扣除土地費用后，該比例約為9.8%。該比例與日本、韓國相似經(jīng)濟發(fā)展水平下住房建設投資在GDP中所占比重的峰值接近。

　　假設2010年以來(lái)我國人均GDP年均增速為7%，則2022年我國城鎮住宅投資/GDP達到峰值；如果“十二五”期間以至2020年人均GDP年均增速達到9%，則2019年我國城鎮住宅投資/GDP達到峰值。

　　其次，我們認為，“十二五”期間以至2020年我國城鎮住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。按照上述估計結果，假設“十二五”期間我國GDP年均增長(cháng)8%，則可以推斷，“十二五”期間以至2020年，我國城鎮住宅投資年均增速(扣除價(jià)格因素)在12%左右，若考慮價(jià)格因素，其名義增速在17%左右。

　　從住宅建設投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻來(lái)看，“十二五”期間，我國城鎮住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的平均貢獻率在13%左右，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻高于1991~2009年的平均水平。

　　目前我國城鎮化率尚不足50%，按照國際經(jīng)驗，在城鎮化率超過(guò)70%之前，我國城鎮化仍將處于快速發(fā)展階段，城鎮人口的增加必然產(chǎn)生龐大的住房需求。同時(shí)，隨著(zhù)收入增長(cháng)、居民財富積蓄增加和消費結構不斷升級，住房改善型需求旺盛。因此，未來(lái)一段時(shí)間，保持住房建設投資的較快增長(cháng)，有其客觀(guān)規律要求。